آوانس رسمی به خانه های خالی - مجله مدیریت ناب

به گزارش دنیای اقتصاد، اخیرا دولت اعلام نموده قرار است موضوع دریافت مالیات بر معاملات مکرر با قید دو فوریت در مجلس آنالیز گردد. در صورت تصویب این تصمیم، آن طور که اعلام شده است با هدف مهار سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن به عنوان ریشه رشد نامتعارف قیمت مسکن ناشی از خرید و فروش های مکرر سوداگران، این معاملات مشمول مالیات سنگین می گردد. جزئیات این تصمیم نشان می دهد نرخ این مالیات برای سال اول معادل 60 درصد سود به دست آمده (یا 60 درصد مابه التفاوت قیمت زمان فروش نسبت به قیمت زمان خرید)، در سال دوم معادل 40 درصد، سال سوم 20 درصد، سال چهارم 10 درصد و سال پنجم 5 درصد می گردد. البته دولت اعلام نموده متقاضیان مصرفی و افرادی که یک ملک دارند مشمول این مالیات نخواهند شد و تور این مالیات تنها سوداگران را هدف قرار داده است.

گذشته از اینکه این شکل مالیاتی یکی از روش های تنظیم رفتار سوداگران در بازار مسکن بوده و تجارب موفقی از آن نیز در بعضی از کشور ها قابل رهگیری است، اما این بار دومی است که این مالیات در دولت مطرح شده است. بار اول در نیمه دوم دهه 80، بعد از جهش 86 درصدی قیمت مسکن در سال 86، موضوع دریافت مالیات از معاملات مکرر برای کنترل رفتار های سوداگری در این بازار مطرح شد، اما به جایی نرسید. حال برای بار دوم، دولت با مشاهده وخامت اوضاع در بازار مسکن از همین ابتدای سال، دریافت مالیات از معاملات مکرر را با هدف کنترل سوداگری مطرح نموده است. گذشته از نیت مثبت سیاستگذار و بعلاوه ضرورت استفاده از اهرم های موثر مالیاتی برای کنترل سوداگری و مهار تورم مسکن، اما در شرایط فعلی ملاحظات مهمی از بابت این گونه تصمیم ها قابل توجه است.

آنالیز های کارشناسی نشان می دهد، این تصمیم در شرایط فعلی می تواند به نوعی آوانس رسمی برای افزایش نرخ خانه های خالی باشد. آن هم در شرایطی که بازار با کمبود عرضه روبرو است و انجماد ملکی در نتیجه منظره های تورمی یا انتظارات تورمی سرمایه گذاران، در حال توسعه است.

در شرایطی که اقتصاد کشور در همه بخش ها با تورم بالا روبه روست، هم اکنون منظره سرمایه گذاران در بازار مسکن، کسب سود و درآمد بسیار زیاد از ملاکی در بلندمدت است. در واقع در شرایط تورمی، سود سوداگران بیش از آنکه در خرید و فروش های کوتاه مدت تضمین گردد، در ملاکی بلندمدت نهفته است. مالیات بر معاملات مکرر اگرچه یک اهرم مالیاتی موثر در مهار سوداگری در بازار مسکن است، اما در شرایط فعلی که عملا خرید و فروش کوتاه مدت در بازار مسکن به علت منظره تورم بالا در بلندمدت، به ندرت انجام می گردد، نمی تواند هدف سیاستگذار، یعنی مهار رشد شدید قیمت ها را جبران کند. این مالیات زمانی اثرگذار است که ریشه اصلی تورم مسکن، خرید و فروش ها یا معاملات مکرر و کوتاه مدت باشد. این در حالی است که هم اکنون ریشه اصلی تورم مسکن، خرید و فروش های کوتاه مدت نیست بلکه ریشه اصلی، تورم عمومی شدید از یکسو و منظره تورم بیشتر در آینده به خصوص بلندمدت است. از این رو، بهتر است سیاستگذار در گام اول، با شناسایی ریشه درست، درصدد مهار تورم عمومی و بعلاوه کاهش انتظارات تورمی برآمده و در گام بعدی اقدامات مالیاتی موثر را انجام دهد.

اقدام مالیاتی موثر هم در شرایط فعلی بیش از آنکه وابسته به دریافت مالیات از معامله گران مکرر باشد (که به علت شرایط فعلی و منظره تورم بلندمدت در بازار محدود است)، بیشتر باید در راستای سیاست های ضد انجماد ملکی و مقابله با خالی نگه داشتن واحد های مسکونی باشد. سیاست هایی که بتواند در کوتاه مدت منجر به عرضه فوری واحد های مسکونی به بازار خرید و به خصوص اجاره مسکن گردد که هم اکنون با معضل کمبود عرضه شدید رو به رو هستند؛ نه سیاست هایی که خود مشوقی برای توسعه دامنه احتکار و انجماد ملکی و عدم عرضه به بازار باشد.

در واقع اقدامات مالیاتی از دیدگاه کارشناسان در شرایط فعلی در بازار مسکن گام ثانویه برای مهار تورم مسکن محسوب می گردد و گام اول کنترل تورم عمومی و به حداقل رساندن انتظارات تورمی است. بنابراین، در وهله اول ضروری است ابتدا موتور محرکه خرید های غیرمصرفی و سرمایه گذاری های غیرمولد در بازار مسکن خاموش گردد. آنچه در شرایط فعلی منجر به افزایش وزن خرید های غیرمصرفی در بازار مسکن شده است انتظارات تورمی و تورم بالاست؛ در صورت مهار تورم و انتظارات تورمی به طور اتوماتیک، خرید و فروش های غیرمصرفی نیز کاهش می یابد.

نکته دوم دراین زمینه مربوط به توصیه ای است که چند روز قبل در گزارش مرکز پژوهش های مجلس به سیاستگذار مسکن ارائه شده بود. چند روز قبل مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی در ارتباط با شرایط بحرانی بازار مسکن از رکود ساخت، جهش قیمت مسکن، سلب قدرت خرید تقاضای مصرفی و بعلاوه سیل اجاره نشینی در ایران همزمان با تورم فزاینده و افسارگسیخته در بازار اجاره خبر داده بود.

در این گزارش اعلام شده بود که معین است وقتی اساسا تقاضای مصرفی قدرت خرید خود را در بازار از دست داده است وزن بیشتر خرید ها در بازار مسکن مربوط به تقاضای سرمایه ای است.

از سوی دیگر ریشه خرید های غیرمصرفی و رشد تقاضای سوداگری در این بازار همان تورم شدید و انتظارات تورمی است. این در حالی است که در این مالیات و تصمیم اخیر دولت برای ایجاد هزینه مالیاتی برای معامله گران ملکی، هیچ صحبتی از ریشه و موتور اصلی خرید های سوداگری یعنی انتظارات تورمی و نحوه مهار آن نشده است.

نکته سوم در این ارتباط این است که به فرض که هدف، به درستی معین شده و هم اکنون معاملات سوداگران ملکی از عوامل تورم بالا در بازار مسکن است؛ در شرایطی که تجربه دریافت مالیات از خانه های خالی نشان دهنده یک فرآیند طولانی مدت و عملا شکست خورده در جریان تصویب، ابلاغ، ایجاد هماهنگی در دستگاه ها و در نهایت شناسایی مشمولان مالیاتی و دریافت مالیات از آنهاست، این زمان موردنیاز، عملا منجر به از دست رفتن فرصت طلایی برای چاره اندیشی و اعمال اثر در بازار اجاره است. زمان طلایی برای اعمال سیاست موثر در بازار مسکن در شرایط فعلی که نه تن ها عملا تقاضای مصرفی خرید خانه به علت رشد افسارگسیخته قیمت ها به اجبار به بیرون بازار رانده شده است، بلکه مستاجر ها نیز در نتیجه تورم شدید در این بازار، با بحران روبروند، بهار و تابستان سال جاری است.

از سوی دیگر یک نکته مهم دیگر آن است که حتی اگر این مالیات در شرایط فعلی که بدترین زمان ممکن برای اجرای این تصمیم است، اجرایی نمی شد و در زمان مناسب و با اثر حداکثری به اجرا در می آمد، آیا عملا به هدف مورد نظر سیاستگذار اصابت می کرد یا خیر؟

واقعیت ها نشان می دهد افرادی که به خرید و فروش های مکرر ملکی مشغول بوده و هستند، همیشه خود را از تنظیم سند رسمی و حتی نوشتن قرارداد قابل رهگیری در بازار معاف می نمایند و صرفا به وسیله وکالت نامه اقدام به خرید و فروش می نمایند. در واقع آن ها نه زمان و نه هزینه ای برای معامله ای که امروز در نقش خریدار و فردا در نقش فروشنده آن هستند، صرف نمی نمایند. از این رو و مطابق با این روال و رویه سنتی در بازار، عملا بخش قابل توجهی از سوداگران در بازار مسکن قابل رهگیری و رصد نیستند و به این ترتیب در تور مالیاتی نخواهند افتاد؛ بنابراین گام درست و اساسی برای مهار تورم در بازار مسکن و بسیاری دیگر از بازارها، مهار تورم عمومی و انتظارات تورمی است؛ گام بعدی اعمال سیاست های موثر مالیاتی برای ایجاد هزینه برای انجماد ملکی، احتکار و خالی نگه داشتن واحد ها در شرایط فعلی است که به علت کمبود عرضه، عملا نه تنها خریداران مصرفی مسکن بلکه مستاجر ها نیز با شرایط بحرانی روبه رو شده اند. شاید اگر شرایط مالی کشور در شرایط عادی قرار داشت مالیات بر معاملات مکرر می توانست در کنترل جریان سوداگری ملکی و بعلاوه مهار تورم موثر باشد، اما در شرایط فعلی عملا می تواند یک خطر مهم یعنی افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه را تشدید کند.